こんにちは！
スタッフY木です(*^-^*)
先日、弊社にとって初めての、
海外在住の売主さまの物件の契約が無事終わりました(*´з`)
覚書もかねて、ブログに残します！
今回売主さまは住民票も抜いて、海外へ出国されていましたので
マイナンバーカードも返納していますし
印鑑証明書も取れない方でした。（＝非居住者）
印鑑証明書に代わるものが署名（サイン）証明書になります。
ちなみにですが、マイナンバーカードについては今年の改正により
海外在住の方もマイナンバーカードを持てるようになるそうです(*^^)v
売買の際に必要になるものは
・登記識別情報（権利書）
・署名証明書 ※大使館に申請、発行
・在留証明書（本籍地の記載が必要） ※大使館に申請、発行
・住所変更用の委任状 ※司法書士作成のものに署名、認印の押印
・所有権移転登記用の委任状 ※司法書士作成のものに署名、「拇印」
・登記原因証明情報 司法書士作成のものに署名、認印の押印
・パスポート ※身分証明書として
・認印
以上のとおりでした。
委任状は住所変更登記用と所有権移転登記用の２つがあり
所有権移転登記の委任状には、
大使館から発行された署名証明書を合綴し、
大使館にて割印を押してもらったものが、完成物となります。
※この委任状の署名は大使館での手続き時に
リアルタイムで署名して、拇印を押すことになります。
今回の売主さまが、事前に署名を書いていったそうですが
二重線で消されて訂正印（拇印）が押されていました。
売主さまが、契約時または決済時のどちらかしか
帰国できないとのことでしたので
司法書士先生にも相談して、契約のために帰国した際に
権利書も持参して、先生との面談をして本人確認もすませました。
確定申告については、
売主さまが非居住者の場合は
原則買主さまに
所得税の源泉徴収義務（10.21％）があり、
売主さまは実質、売買価格×89.79％が受け取れることになります。
例外として、以下の場合は源泉徴収義務がありません。
- 売買代金が1億円以下
- 買主が自己または親族の居住用として不動産を購入した
- 買主が個人
売主さまは売買の翌年2月16日~3月15日までに
納税管理人に確定申告してもらうことになります。
（納税管理人は法人でも個人でもよく、
非居住者の納税地を所轄する税務署長に
「所得税・消費税の納税管理人の届出書」を提出する必要があります。）
住民税に関しては、
今回の売主さまは去年すでに出国しており、
2024/1/1時点で国内に住民票がなかったので
今年の不動産売買に関しては「非課税」となります＼(^o^)／
確定申告についての部分からは調べた内容、というだけで、
まだ実際にそこまではたどり着いておりません(^^;
来年、売主さまから、確定申告どうしたらいい？と質問がきて、
そこを乗り越えるまでは安心ができませんがひと山は越えたよね！？と思っています(^^;
